康養政策

 

2016年一月份國家旅游局發布國家旅游康養示范標準，2016年2月份林業局發布全國森林養生基地，4月份發布康養發展綱要2016-2020，5月份發布旅游，健康，文化，教育，扶貧

 

 

中國中央提出的2030健康中國規劃綱要。2017，2018中央一號文件發布大力發展

 

2018年休閑農業，建設一批功能完備，特色小鎮。

10月20號允許一定土地的比例發展森林康養，養生養老的產業

國家發改委放寬民間投資進入康養，養老附加條件

中國老人事業發展基金會，14支養老目標基金批文，是未來PPP政策。

 

發改委等財政部聯合發布要創新社會資本的參與方式，參與有一定收益的建設和運營。

信貸，亞開行60億美元支持鄉村振興戰略國開發1.5億。

農業銀行對養老有專項信貸政策。

 

土地政策

 

中華人民共和國土地管理法   中華人民共和國城鎮房地產用地發

 

非農用地不再必須國有，可以直接入市。

2018年9月26日國務院印發的2018-2022對支持實施鄉村振興戰略第一個5年部署。順應鼓勵集體用地優先用于養老服務。

 

土地分類：

居住用地分3類1；

2；公共管理和公共設施用地

3；商業服務業設施用地（商業用地，康養用地，娛樂用地等）

4；工業用地

5；物流倉儲用地

 

政策不完善，但市場很大。康養市不怎么掙錢的，只有土地才能掙錢。所以做康養產業必須解決土地問題。

 

產業規劃

 

 

做產業規劃首先對市場需求，國家政策做好充分了解在做。

康養現在還不是爆發的時候，真正能接受的市場群體是80后90后。在做項目的時候要想好過渡期，可以先布局但現在做比較火的項目，比如親子，引流的項目。前期頂層設計做。建議多去看項目，看10個項目和100個項目是完全不同的概念。

 

運營模式

 

 

 

 

盈利模式

 

盈利模式

 

 

美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：

會所費用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

高爾夫球會費（按1/3 居民入會計）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元
合計：224+900=1124 萬美元

即每年這兩項配套設施的收入就達1000 多萬美元，相當于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。

目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。

收費模式

養生養老住宅社區服務的供應及收費方式：

社區服務內容參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內容：

 

• 醫療護理方面——醫院、診所、社區護理中心

• 體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等

• 休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等

• 教育配套方面——老年大學、圖書館

• 中介資源提供——家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等

• 社區活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。

 

收費方式：

費用收取應包含以下方面：

• 日常物業管理費用，按物業建筑面積收取；

• 專業物業服務內容，專項收取；

• 配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。

研究小結

1、發展趨勢：國內康養地產處于第二代單一養老階段向第三代多元養老社區階段過渡時期,形成產業鏈開發運營模式。

2、運營模式：目前康養地產項目運營以開發商為主體,采取俱樂部會員制、連鎖經營、分時度假、以房養老等模式。

3、盈利模式：康養地產收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應養老服務增值收入。