園區運營服務:“舉重若輕”勝似“避重就輕”
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
經濟形勢壓力下，重資產模式已成為眾多地產企業欲罷不能的包袱，國內主流的產業地產商正處在轉型的岔口，何去何從已經成為了一項復雜的課題。與此同時，運營服務輸出、創新孵化、基金杠桿、合作開發等輕資產發展模式層出不窮，產業地產看似一片藍海，其實蘊藏機會的同時也存在著風險。
運營服務是后地產時代的變現通道
產業地產供給過剩，庫存難消化已經成為行業的共識，增量時代逐漸遠去，盤活存量和提高資產質量成為亟待研究的課題。增量時代向存量時代的過渡，地產商所面臨的就是如何在賺錢的基礎上解決持續賺錢的問題。產品出租和出售是目前地產商主要的變現通道，然而土地供給減少，資金來源緊缺，企業客戶有限成為產業地產商難以突破的集體桎梏，未來此方面的業績支撐將逐漸勢弱。
在此環境下，產業園區運營服務地位逐漸凸顯，國內億達中國、光谷聯合、聯東U谷、天安數碼城等企業以客戶為中心，深諳園區服務重要性，提前布局，已然一騎絕塵。華夏幸福提出技術商業化，搭建全國化科技成果轉化平臺，緊隨其后。
產業園區運營服務能力不僅是招商和提升客戶粘性的手段，更是擴大企業盈利渠道的制勝法門。以億達為例，通過打造集項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理增值服務于一體的“運營服務包”，已經將客戶從園區內擴展到全國各地政府、其他產業園區開發商。到2015年底，億達中國將版圖擴展到上海、深圳、杭州、蘇州、長沙等地，接受委托運營商務園區項目11個，運營管理面積140萬平米，提供咨詢服務項目7個，獲得運營管理收入2548.2萬元、實現業績1238萬元。
發現產業園區運營服務的長尾價值洼地
開發商在運營服務集成方面很多都基于自身的基因，形式和內容可能多種多樣，但是這并不是企業在服務方面故步自封的原因。未來是開放的競爭環境，更充滿了未知，這給予了企業無限的發展空間，除了傳統的物業、運營服務外，圍繞著全產業鏈和全生命周期將大有可為。
圍繞產業鏈提供服務，意味著企業集成優勢的運營服務資源，將服務對象在產業鏈上無限延伸，對客戶來說，可以在某一產業形成集聚，形成上下游互補，協同合作的效應；對園區來說，可以提供更精準的服務定位，以及降低服務成本。比如專注于生物醫藥中試的園區，擁有專業技術實驗室、成果轉化服務，可以向前段基礎研究、應用研究、中試和后端的產業化延伸，還可以向生物技術領域擴大服務范圍。企業不用花費精力去跨行業服務，便可增加服務的邊際收益。
“避重就輕”的服務輸出暗含風險
重資產是輕資產的載體，輕資產是重資產實現更多價值的源泉，用優質的運營服務去挖掘重資產價值將是市場不變的旋律。
優質的運營服務無法憑空產生，必須經過先重后輕的項目實踐，長期的積累沉淀，要想對外輸出運營服務，企業必須以重資產作為說服市場的保障，脫離市場的輕資產服務必定經受不住考驗。如北大科技園，在快速擴張階段以創新創業孵化、中小科技企業加速和產業化發展作為園區發展路徑，除了擁有孵化器等輕資產業務之外，還布局了創業園和產業園等重資產項目，通過輕重資產相結合的方式推動大學科技成果轉化和區域經濟的發展。
從實踐來看，目前資產收益仍舊是企業營收的主要構成部分，傳統的運營服務因為客戶基數小、免費提供、委托外包等原因，收益并不高，難以在短期內改變企業的業務結構。產業地產商想要獲得更高的收益，貿然的避重就輕可能風險較大，反而是維持重資產模式繼續前行，重視運營服務的精煉集成，似乎是目前行業的主要趨勢。
